📈 Analyse du marché locatif — Gironde 2026

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dès le 1er mois

Les loyers des petites surfaces en Gironde couvrent largement les mensualités d'un crédit. Voici les données réelles du marché, secteur par secteur.

550–700€
Loyer mensuel moyen
CUB Bordeaux (10–16m²)
~8%
Rendement brut estimé
en location nue
+200€
Cash-flow mensuel positif
après crédit 72 mois
< 8 ans
Retour sur investissement
en location classique
Marché locatif réel

Les loyers par secteur

Données issues des annonces LeBonCoin mars 2026 — petites surfaces meublées 10 à 20m².

🏙️ CUB — Cœur métropole
Talence · Gradignan · Pessac · Mérignac
550 €
—
650 €
/mois · surface 10 à 16m² meublée
Talence 550€ Talence 630€ Gradignan 595€ Pessac 595€ Pessac 640€
📊
Rendement estimé 7–9% brut · Fort taux d'occupation (étudiants, actifs)
🌿 2ème couronne
Salles · Léognan · Saint-Médard · Cestas
490 €
—
580 €
/mois · surface 15 à 20m² meublée
Salles 560€ Audenge 490€ Léognan ~520€ Cestas ~540€
📊
Rendement estimé 6–8% · Moins de concurrence, demande en hausse
🌊 Bassin d'Arcachon
Arcachon · Andernos · La Teste · Gujan
600 €
—
900 €
/mois nu · ou 80–120€/nuit en Airbnb saisonnier
Arcachon 650€/mois Airbnb ~90€/nuit Saison haute ++
🏖️
Potentiel Airbnb exceptionnel · ROI 12–18% en saisonnier
Données de marché brutes

Annonces réelles —
LeBonCoin mars 2026

Captures d'écran des annonces en cours. Ces prix reflètent la réalité du marché locatif des petites surfaces en Gironde.

🏙️
Talence · Gradignan
Studios 11–15m² · 550–630 €/mois
Marché locatif Talence Gradignan
Appartements 1 pièce meublés, 10 à 15m². Demande soutenue toute l'année grâce aux campus universitaires.
🌿
Gradignan (2ème page)
Studios 10–11m² · 550–595 €/mois
Marché locatif Gradignan
Marché dense, peu d'offre disponible. Un studio container bien positionné se loue rapidement.
🎓
Pessac
Studios 10–16m² · 535–640 €/mois
Marché locatif Pessac
Forte demande étudiante (Université Bordeaux). Vacance locative quasi nulle en septembre–juin.
🌊
Arcachon · Salles · Audenge
Studios 19–20m² · 490–650 €/mois
Marché locatif Arcachon Salles Audenge
Arcachon 650€ (19m²) · Salles 560€ (20m²) · Audenge 490€ (20m²). Fort potentiel Airbnb en saison estivale.
Simulations financières

Deux scénarios,
deux rentabilités

Studio 14m² à 19 900€ TTC. Crédit 72 mois. Loyers basés sur les données réelles du marché girondais.

📋 Location nue / meublée
CUB Bordeaux — loyer moyen 580 €/mois
Prix studio TTC
19 900 €
+ Travaux terrain estimés
4 000 €
Investissement total
≈ 24 000 €
Mensualité crédit (72 mois)
− 370 €/mois
Loyer encaissé (CUB)
+ 580 €/mois
Charges estimées
− 30 €/mois
Cash-flow net mensuel
+ 180 €
✅ Autofinancement + 180€/mois de bénéfice
🏖️ Location saisonnière Airbnb
Bassin d'Arcachon — 90€/nuit · 18 nuits/mois moy.
Prix studio TTC
19 900 €
+ Travaux terrain estimés
4 000 €
Investissement total
≈ 24 000 €
Mensualité crédit (72 mois)
− 370 €/mois
Revenu Airbnb moyen
+ 1 620 €/mois
Charges + ménage + frais
− 200 €/mois
Cash-flow net mensuel
+ 1 050 €
🚀 ROI exceptionnel sur le Bassin d'Arcachon
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Mensualité crédit estimée
370 €/mois
Taux indicatif 4,5% · hors assurance
Cash-flow mensuel net
+ 180 €/mois
Loyer − mensualité − charges (30€)
Rendement brut annuel
29 %
Loyers annuels / investissement total
Retour sur investissement
≈ 3,5 ans
Hors fiscalité · Estimation indicative

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